Source : article du site Capital par Morgane Remy paru le 4 avril 2022
Bonus fiscaux, décotes à l’achat ou garanties de paiement du loyer: découvrez les charmes de la location solidaire, en plein développement.
Loger une clientèle modeste, voire très modeste? Dans l’esprit de la plupart des bailleurs, voilà qui n’irait pas sans des impayés, voire une dégradation du bien. Ou ne se justifierait que pour les logements mal placés ou mal isolés, difficiles à louer autrement. Et, dans tous les cas, au prix d’un rendement pâlichon… Eh bien, c’est tout le contraire! Améliorés au fil des ans, les dispositifs d’incitation à la location sociale ne manquent en effet pas d’atouts, malgré le sacrifice qu’ils imposent sur le montant de loyer à facturer.
C’est ainsi que Loc’Avantages, ex-bonus Cosse, fait bénéficier depuis le 1er janvier d’une réduction d’impôts variant de 15 à 65% du montant de loyer encaissé, tandis que l’achat en « prêt locatif social » (PLS), destiné au neuf, donne accès à un taux de TVA préférentiel de 10%. Quant à « l’usufruit locatif social » (ULS), aussi dédié au neuf, il permet de toucher, à l’issue de l’opération, l’équivalent de dix à quinze ans de loyers différés, en franchise totale d’impôts.
Comme vous le découvrirez, grâce aux aides publiques, ces montages sont en général plus sûrs et plus rentables qu’un achat classique dans l’ancien, ou qu’une acquisition dans le neuf en Pinel. Il fallait bien cela pour convaincre les investisseurs de se lancer. Le gouvernement attend ainsi près de 210.000 mises en location sous le régime Loc’Avantages, soit le double de la précédente version. Les municipalités, elles, comptent sur la multiplication de programmes en ULS pour atteindre leurs quotas de logements HLM.
A quel type de biens ces dispositifs s’adressent-ils?
Le bonus Loc’Avantages est applicable dans le neuf, comme dans l’ancien, du moment que le bien est loué vide. Vous pouvez même décider de l’actionner si vous êtes déjà propriétaire, et que votre occupant s’apprête à quitter les lieux, en sollicitant un conventionnement. Par ailleurs, la version appliquée depuis janvier devrait améliorer la couverture du territoire. Alors que les plafonds de loyers à respecter par les bailleurs relevaient jusqu’ici d’un référentiel national divisé par zones, trop imprécis, ils seront en effet calculés à partir des loyers de marché réellement observés, et propres à chaque ville.
Est-il possible de viser un bien avec travaux ?
Oui, mais dans le seul cas de Loc’Avantages. Ce sera alors tout particulièrement conseillé : le conventionnement signé avec l’Anah (Agence nationale d’amélioration de l’habitat) donne en effet droit à des subventions, dans une limite de 18.000 euros pour une rénovation énergétique, et de 25.000 euros pour une rénovation lourde. En ajoutant les aides d’Action Logement et de certaines collectivités locales, c’est jusqu’à la moitié des travaux qu’il est possible de faire prendre en charge.
De combien faudra-t-il raboter mon loyer?
Parfois de… 100%, comme dans le cas de l’ULS ! Avec ce dispositif, il s’agit en effet de n’acheter que la nue-propriété du logement, pour en confier l’usufruit à un organisme HLM, durant 10 à 20 ans. Ce n’est qu’à la fin du démembrement, une fois l’usufruit restitué, que vous empocherez les revenus locatifs. La décote de loyer est heureusement moindre avec les autres dispositifs, où vous gardez la pleine propriété du bien.
Avec Loc’Avantages, si elle atteint 45% dans le cas des locataires très sociaux (option dite Loc 3), elle ne sera plus que de 30% pour l’option «sociale» (aussi appelée Loc 2), et de 15% pour l’option intermédiaire (Loc 1). Il est par ailleurs possible de vous couvrir contre les impayés en confiant la gestion du bien à une agence immobilière à vocation sociale (AIVS). Ces dernières ayant négocié l’application de la garantie publique et gratuite Visale, quel que soit le locataire. Tout risque d’impayé, comme de dégradation, sera alors supprimé.
Aurai-je le choix de mon locataire ?
Pas toujours: dans le cas de l’ULS, c’est l’organisme HLM, usufruitier, qui gérera le bien durant la période de démembrement, et aura donc la main sur la sélection des locataires. Mais dans les autres cas, vous pourrez choisir entre les dossiers, à condition que le futur occupant respecte des plafonds de revenus, d’autant plus bas que le rabais de loyer sera élevé.
De quel montant sera mon bonus fiscal ?
Avec Loc’Avantages, la réduction d’impôts variera de 15% (en Loc 1) à 35% (en Loc 2) des loyers facturés. Elle sera bonifiée de 5% si vous décidez de passer par une agence immobilière à vocation sociale (soit respectivement 20% et 40% d’avantage fiscal). Dans le cas de Loc 3, qui oblige à passer par ce type d’intermédiaire, la réduction atteindra même un maximum de 65% ! Pour ne rien gâcher, des primes d’intermédiation, de 3.000 euros maximum, sont prévues la première année.
Quelle sera la durée de mon engagement ?
Avec l’ULS ou le PLS, vous vous engagez sur de longues durées, pouvant s’étaler sur 15 à 20 ans. Loc’Avantages ne prévoit de son côté qu’un premier engagement de 6 ans, renouvelable par périodes de 3 ans, que le bien ait ou non fait l’objet de travaux. Pour le remettre dans le circuit classique du logement, il suffira alors d’envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception. Avec la nouvelle version du dispositif, rien ne vous empêchera, alors, de rehausser le loyer du nouveau locataire jusqu’aux tarifs du marché.
Au final, quel rendement espérer ?
C’est bien simple: dans le cas de Loc’Avantages, grâce au bonus fiscal, la rentabilité sera souvent supérieure à celle tirée d’une location aux prix du marché! C’est ainsi que, selon les simulations de l’Adil du Maine-et-Loire, le rendement à attendre d’une maison T4, pour lesquels 48.000 euros de travaux ont été engagés (dont 12.000 pris en charge par l’Anah), et louée avec l’option Loc 2, serait de 5,9% net à Lille, contre 4,2% aux prix du marché. Côté ULS, la rentabilité finale dépendra de l’évolution des prix immobiliers. C’est ainsi que le programme Nymphéas, à Vincennes (94), vendu début des années 2000 en moyenne à 1.545 euros le mètre carré après 50% de décote, vaut… six fois plus aujourd’hui, en pleine propriété.
Envie d’en savoir plus sur la location sociale et le dispositif Loc’Avantages ? L’AIVS® de l’Amisep, spécialiste de l’intermédiation locative vous conseille et vous accompagne dans toutes vos démarches.